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제목 5월 수도권 전세품귀를 어떻게 볼 것인가?
내용
다주택자 매물이 쏟아지고 매물이 쌓여 거래될 때마다 실거래가가 떨어지는 하락장이 오면 매수하겠다는 희망의 끈을 아직도 놓지 않는 분이 있을 것입니다. 하지만 그런 ‘호시절’은 오지 않을 가능성이 99.9%입니다. 

5월 둘째 주 현재 시가 20억원 안팎 초고가시장은 급매가 90% 이상 소진되면서 바닥을 다지고 있습니다. 매도호가가 직전 실거래가보다 1억원 안팎 높게 나오고 있습니다. 잠실주공5단지의 경우 급매 10여건이 한순간에 소진되면서 34평형이 다시 19억원대에 진입했습니다. 압구정도 바닥을 다지며 막바지 급매물 거래가 이뤄지고 있습니다.

이제 초고가시장에서 나올 수 있는 급매는 오는 6월말까지 한지적 유예중인 다주택자 조정대상지역 양도세 중과 회피성 매물입니다. 10년 이상 보유한 다주택자가 내놓을 매물 자체가 워낙 적습니다. 

다만 장기보유특별공제 혜택이 2021년 이후 매도시 크게 강화되면서 양도차익이 많은 장기보유 아파트를 급매로 내놓을 기한이 아직 3주 정도 남아있습니다. 재건축이 예정된(가능한) 강남구 서초구 초고가아파트가 대부분입니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 5월에 들여다봐야 하는 수도권 주택시장의 전셋값 흐름을 정리했습니다. 

전셋값 흐름

2019년 12.16대책 전후를 시작으로 서울 등 수도권 전셋값은 3월까지 약보합세를 보였습니다. 송파헬리오시티의 경우 전용면적 84타입 전셋값이 3월 8억원대까지 하락하다 4월 들어 전세물량이 소진되면서 다시 9억원대로 반등했습니다. 

신반포4지구(3천가구)의 5월 25일 이주 스타트 영향이 있을 것입니다. 여기에 지난해 9월부터 그라시움으로 시작된 고덕 입주물량이 아르테온 입주장이 5월 끝나가고 있는 점도 한몫했습니다.

지난 1분기 서울 전셋값 약세는 무엇보다 12.16대책으로 시가 9억원 초과 고가주택구입시 전세자금대출을 금지한 영향이 컸습니다. 또 전세자금대출 연장을 위해 재계약을 선호했습니다. 여기에 2월에 시작된 국내 코로나 리스크도 컸습니다. 

하지만 4월에 전셋값은 반등했고 5월 들어 전세물량 품귀가 수도권 전역으로 확산되고 있습니다. 대부분 지역에서 전세품귀 현상이 발생했습니다.

전셋값 추세는 통상 전국이 같이 움직임입니다. 전셋값 변동폭은 수도권이 높지만 전국적으로 비슷한 수준입니다. 다만 국지적으로 입주물량이 늘어나면 신축도 전셋값이 약세지만 신축 인근 구축 전셋값이 많이 떨어집니다. 

5월 이후 수도권 전셋값 흐름은 어떨까요? 코로나로 미뤘던 결혼이 늘어나면서 2인 가구 전세수요가 점차 늘어날 것입니다. 

또 서울 84타입 시가 15억원 안팎 고가 신축의 경우 2년전보다 전셋값이 평균 2억원 안팎 올라 저가전세로 갈아타려는 이주수요가 늘어날 가능성이 높습니다.

인천경기 재개발 이주수요도 2022년까지 지속적으로 증가세입니다.

반면 수도권 전세물량은 앞으로 갈수록 줄어들 가능성이 높습니다. 우선 종부세 부담이나 양도세 중과 부담에도 계속 보유를 선택한 다주택자들은 다가오는 전세 재계약시점에 반전세로 돌릴 가능성이 높습니다.

여기에 조정대상지역 양도세 비과세를 받으려면 2년 실거주를 해야 하므로 집값이 비쌀수록 자가점유율(자기 집에 거주하는 비율)이 높아지고 있습니다. 또 2021년 이후 매도시 9억원 초과 고가주택의 경우 장특공제가 보유 10년(매년 4%), 거주 10년(매년 4%)을 해야 최대 80%를 받을 수 있습니다. 

이와 관련 강남에선 실입주 가능여부에 따라 매도호가가 크게 차이나고 있습니다. 개포 래미안블레스티지 84타입의 경우 입주가능한 매물과 전세 끼고 사야하는 매물간 매도가가 3억원 이상 차이나기도 합니다. 다른 초고가도 최소 1억원 이상 차이나고 있습니다. 

입주물량 흐름

전셋값에 직접적인 영향을 주는 입주물량중 중요한 건 실제로 시장에 나온 전세물령, 유통물량입니다. 최근 입주한 아르테온의 경우 집주인 실입주율이 70% 이상으로 전월세 물량은 30% 안팎에 불과합니다. 앞으로 조정대상지역에선 초고가일수록 집주인 실입주율이 높아질 것입니다.

강남에서 2020년 하반기에 의미있는 입주물량은 개포래미안포레스트(2,296가구. 9월)과 서초동 래미안리더스원(1,317가구. 10월)뿐입니다. 

강남3구 입주물량은 2021년(7천여가구)과 2022년(3천가구)에 감소세가 뚜렷합니다. 전세물량에 도움이 될 단지론 디에이치자이개포(1,690가구 21년 7월), 서초그랑자이(1,446가구. 21년 6월), 반포 디에이치라클라스(848가구. 21년 5월), 방배그랑자이(758가구. 21년 7월) 뿐입니다.

강북권도 마찬가지입니다. 강남4구를 제외하고 15개구 이상이 올 3, 4분기에 입주물량이 0입니다. 이 같은 추세는 2022년까지 계속될 예정입니다. 

경기권도 마찬가지 상황입니다. 서울 전셋값 안정에 큰 도움을 줬던 화성 동탄2신도시 입주물량은 2016년 8천가구를 시작으로 2018년 2만4천여가구로 정점을 찍었습니다. 2019년 1만4천가구에 이어 2020년부터 2022년까지 총 5천가구 미만으로 급감해 입주장이 2019년에 사실상 마감됐습니다.

경기권에선 서울 출퇴근이 가능한 서울권 입주물량이 과천을 제외하고 크게 줄어들고 있습니다. 경기도 입주물량은 2017년 3분기부터 2019년 3분기까지 분기별 3만가구 이상이 쏟아졌습니다. 하지만 2019년 4분기부터 감소세로 돌아서 분기별 1만~2만가구에 머물고 있습니다. 

수원의 경우 2019년 4분기 이후 급감세입니다. 2020년 1~3분기에 입주물량이 0입니다. 부천 광명 안양 성남 용인 고양 구리도 비슷한 추세입니다. 성남의 경우 2021년 7월에 산성역 포레스티아(4,089가구)트가 입주예정입니다.

한편 2023년 이후 수도권 입주물량은 이전과 다른 흐름을 보일 가능성이 높습니다. 도심 핵심입지에서 정비사업 입주물량이 크게 늘어나기 때문입니다.

강남에선 2023년 이후 입주물량이 둔춘주공을 비롯해 래미안원베일리, 신반포4지구, 반포주공1단지( 1, 2, 4주구), 방배5구역 ,방배6구역, 잠실 미성크로바 및 진주 등이 대거 쏟아질 예정입니다. 이때는 3기 신도시 분양 및 입주가 겹치는 시기입니다. 또 5년 단기임대 매도물량이 시장에 나오고 광명 안양 성남 수원 고양 등 정비사업 입주물량도 크게 늘어나는 시기입니다.

전세물량 품귀는 매매가를 끌어올릴까?

2020년 하반기 수도권 전세물량 품귀로 전셋값이 오르면 매매가를 끌어 올릴까요? 결론은 전셋값 상승이 매매가를 끌어올리지 않는다는 것입니다.

2020년 5월 현재 수도권 주택시장은 매매가 전셋값이 동반상승하는 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 3기에 해당합니다. 전세가율 3기란 상승장 후반기에 매매가 상승폭이 전셋값 상승폭보다 훨씬 높아 전세가율이 갈수록 낮아지는 시기입니다.

KB부동산 기준 서울 아파트 전세가율은 4월말 현재 평균 54.7%로 7년 4개월전인 2012년 12월 수준입니다. 이보다 더 중요한 것은 전세가율 하락기(상승장)가 2016년 7월 시작해서 4년 가까이 지속됐다는 것입니다. 다만 2019년 이후 전세가율 하락폭은 크지 않습니다. 9.13대책과 12.16대책으로 시장이 왜곡되고 있기때문입니다.

통상 전세가율 사이클은 상승기, 하락기 각각 7년 6개월 총 15년으로 봅니다. 상승장에서 전세가율 하락기는 앞으로 3년 6개월 정도 남았습니다. 다만 규제책에 따라 시장이 왜곡되면서 전세가율 하락기가 길어질 가능성이 있습니다. 앞으로 전세가율이 바닥을 친후 1년 안팎이 지나면 수도권 하락장이 시작된다고 봅니다.

전세가율이 낮아질수록 전셋값의 매매가 모멘텀(상승동력)은 떨어집니다. 전셋값 상승으로 갭이 줄어든다고 투자수요가 늘어나 매매가를 끌어올릴 가능성이 낮아지고 있습니다. 다주택자에 집중된 규제책(조정대상지역 확대및 조정대상지역 양도세 중과, 4주택이상 취득세율 인상, 종부세 인상) 영향도 무시할 수 없습니다. 오히려 전세가율 3기에선 매매우위시장으로 매매가가 전셋값을 끌어올릴 가능성이 높습니다.

오윤섭 닥터아파트(주) 대표이사